住房“以舊換新”，被認為是促進一二手房聯動、提升房地產市場流動性的有效手段，有機構預測是開啟新萬億市場的“關鍵一步”。最近一段時間，“以舊換新”城市陣容不斷擴大。根據中指研究院監測，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施。多地開展住房“以舊換新”，那么“以舊換新”究竟該怎么換？政策實施效果如何？在具體落地過程中，還存在哪些難題？

從各地推出的“以舊換新”模式來看，大致可分為三種：國企收購、中介幫賣、購房補貼。

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其中，“國企收購”主要指的是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，代表城市有鄭州、南京等。“中介幫賣”指的是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，代表城市有深圳、紹興等。“購房補貼”則是指對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭提供購房補貼或契稅補貼，如沈陽、徐州、揚州等。

一線城市推出的“以舊換新”模式，主要集中在“中介幫賣”。例如，近期北京提出組織開展住房“以舊換新”活動。北京市房地產業協會、房地產中介行業協會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優質的服務。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

2024年4月，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議，在上海全市發起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產開發企業20余家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

“賣舊和買新都要中介來嫁接和撮合，中介機構是‘中介幫賣’的關鍵主體。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，讓賣家接受較低的掛牌價和成交價，讓開發商接受新房較大折扣、落實“無責退訂”等，都要靠中介機構來串聯。在買賣雙方都對價格和成本比較敏感的情況下，中介機構要降低中介費率，讓買賣雙方看到實惠，而且是稅收、金融、新房折扣等多方疊加起來的實惠。

中指研究院市場研究總監陳文靜則表示，“中介幫賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收購”已有城市取得一定效果。

“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房。根據中指研究院監測，從去年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。“換新”環節中，各地政策存在一些差異。

具體來看，一種是給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買。根據中指監測，目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國資平臺直接收購業主舊房，截至6月24日，鄭州房產交易服務平臺顯示，換房人可選新房樓盤共計189個，一方面換房人選擇范圍較多可以提升居民換購積極性，另一方面，有利于進入房源庫的房企銷售改善，但這對國資平臺資金儲備和融資能力的要求較高。

另一種是國企限定換房人僅可購買企業旗下指定的新房項目(實現定向去庫存)，目前大部分城市采取這種方式。在出臺相關政策的各城市中，南京具有較強的代表性，“以舊換新”經歷了兩個階段，第一階段于2024年4月啟動，新房房源限定在南京安居集團旗下項目，第二階段于6月啟動，明顯擴圍了新房房源數量。

目前，一些城市的“以舊換新”措施已經產生了一定效果。南京安居集團于6月27日公布了“成績單”——參與活動的14個項目案場累計來訪3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協議。

除了上述兩種模式之外，不少城市還出臺了購房補貼政策，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，“以舊換新”政策比較符合當前的市場趨勢，主要從需求端支持購房者購房，當下二手房掛牌量處于較高位水平，置換客群往往需要賣出當前持有的房屋才有足夠的資金購買新房屋，庫存高壓下房屋成交周期相對較長，新政為“以舊換新”的置換客群提供便利，加強了一二手房市場聯動，有利于提高行業成交效率及市場活躍度。

王小嬙也強調稱，“以舊換新”政策具有一定的市場潛力，但市場需求、舊房估值、收購資金等問題仍然需要高度重視，只有各方面關鍵因素形成良性互動，“以舊換新”才能發揮最大效用。